《문제점 1》보상평가시 공정한 선정기준이나 절차없이 각종 유착관계나 인맥으로 감정평가업자를 자의적으로 선정해 특정업자에 평가용역이 편중(예, 모 기관은 최고 36회 특정 평가업자에 편중, 모 군은 감정평가사가 그 지역 출신이라는 이유로 집중 선정함)

《문제점 2》주민대표가 설문조사로 평가액을 높게 제시하는 감정평가업자를 추천해 과다보상(토지소유자가 추천하는 감정평가액은 시행자가 추천하는 감정평가업자의 평가액보다 평균 6% 높음)

《문제점 3》현행 감정평가 실무기준은 민간단체인 한국감정평가협회가 자체 제정 운영(법적 구속력 미비)

《문제점 4》감정평가 수수료가 종가제로 운영되어 평가액이 작은 지역은 평가를 회피하고, 수수료를 많이 받기 위해 평가액을 부풀리는 사례가 발생(현재, 감정평가액에 일정요율로 산정한 금액을 수수료로 지급하고 있음)

국민권익위원회(ACRC·위원장 양건)는 감정평가업자의 선정이나 평가 심사와 관련해 발생하는 이러한 문제점을 줄이기 위해 앞으로는 대규모 정부 보상사업(300억원 이상)에서 감정평가업자를 선정하고 평가 심사하는 공적 기능은 중립적인 제3의 기관에 일임하고, 사업시행자가 직접 감정평가업자를 선정하거나 토지소유자가 직접 평가업자를 추천하는 제도는 제한하는 개선안을 마련해 국토해양부 등에 권고했다.

권익위가 그동안 실태 조사와 국토해양부 등 관계기관 협의 등을 거쳐 마련한 제도개선 방안은 다음과 같다.
① 감정평가업자 선정 방법 개선 및 평가심사제 운영
- 정부사업 보상평가나 금융기관 담보평가시 공정한 선정 기준이나 절차없이 자의적으로 감정평가업자를 편중 선정해 감정평가의 중립성 이 훼손되는 것을 막기 위해
- 정부재정이 수반되는 일정규모(300억) 이상 보상평가 등에 대한 감정평가업자 선정·평가심사는 중립적인 제3의 기관에 일임하고
※ 한국감정원의 감정평가 기능은 민간에 이양하는 대신 평가업자 선정·평가심사 등 공적기능을 부여, 또는 중앙부동산평가위원회를 개편해 상설 기구로 운영 하는 방안 등으로 추진(예시)
- 감정평가의 기술요인, 가격요인 등 경쟁 요소를 반영한 심사 항목으로 구성된 객관적인 감정평가업자 선정기준을 운영토록 하며, 담보평가시 감정평가업자 선정기준을 운영하지 않는 금융기관도 기준을 마련하도록 권고하였다.

또한 주민대표 등이 설문조사를 통해 평가액을 높게 제시하는 감정평가업자를 추천하는 등 과다보상을 유발하는 토지소유자 추천제는 폐지를 추진한다.
※ 토지소유자 추천제 : 보상평가시 토지소유자가 감정평가업자 1인을 선정할 수 있도록 한 제도
※ 토지소유자 추천업자 평가액은 시행자 추천업자보다 평균 6%정도 높고, 년간 보상액(25조,07기준) 기준으로 매년 약 7천억원의 재정낭비(08.8월 위원회 실태조사)

② 부동산 공시가격 조사의 공신력 및 경제성 제고
부동산 유형별·지역별 공시가격 불균형 사례가 빈발하고, ‘90년부터 공시가격 정보가 축적되어 왔는데도 해마다 복수평가를 해 불필요한 재정 낭비를 초래하는 공시가격 조사를 공적 기능을 갖는 기관이 전담해 단수 평가하는 체계로 개선하고
※ 복수평가 : 2명의 평가사가 조사·평가한 금액을 산술평균하여 공시가격 산정
※ 감정평가업자 선정, 평가심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 수행하는 제3의 기관이 부동산 공시가격 조사를 전담하는 방안 등으로 추진(예시)

- 기관별로 분산되어 있는 부동산 가격·평가 정보 DB를 공시가격 조사 전담기관이 통합 관리하는 체계로 재정립하며, 부동산 실거래 가격을 공시가격 산정에 활용하는 시스템을 구축하는 중것을 장기 방안으로 검토 추진하도록 하였다.

③ 감정평가 기준 등 제도의 정비
각종 감정평가 실무지침(토지보상평가 지침 등 9종)은 법령에 근거를 두고 제정 운영하며,
평가액이 작고 난해한 지역은 평가를 회피하고, 수수료 증대 목적의 평가액 부풀리기를 유발하는 불합리한 감정평가 수수료 체계는 평가에 투입된 노력, 난이도 등에 따라 수수료를 받을 수 있는 체계로 개편토록 했다.
※ 감정평가 수수료는 평가액에 일정요율(4/10,000~11/10,000)로 산정한 금액 지급

④ 윤리성·전문성 확보를 위한 감정평가사 자격관리 강화
감정평가사의 부실(허위) 감정을 막기 위해 평가와 관련해 금고이상 형을 받은 경우 자격 취소, 중대 과실로 잘못 평가했을 때는 벌칙규정 적용 등 감정평가사에 대한 제재를 강화하며
※ 최근 3년간(‘06~’08) 평가사 비리관련 징계는 업무정지 5건에 불과(국토해양부 자료)

어업권·광업권·특수물건 등 전문분야에 대한 평가역량 강화를위해 교육과정 운영 및 연수에 관한 사항을 반영하도록 하였다.

권익위 관계자는 “이번 제도개선 권고가 수용되면 부실 보상(담보)평가 방지, 과다 보상에 따른 재정낭비 등을 줄일 수 있고, 이는 궁극적으로 국책사업비 증가를 막고,담보채권 회수율 저하로 인한 금융기관 부실 등 국가경제에 미치는 부정적인 영향을 차단하는데도 기여할 것이다”고 밝혔다.

박승우  060@newsa.co.kr

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