특히 현대차 부지는 코엑스와 잠실운동장의 중간에 위치, 서울시가 계획 중인 ‘국제교류복합지구’ 전체 기능들을 연계시키는 중추적인 역할을 할 것으로 기대된다.
서울시는 현대자동차 부지(옛 한전부지) 개발을 위한 현대차그룹과 지난 6개월에 걸친 사전협상을 마무리 짓고 도시계획변경, 건축 인허가 등 본격적인 개발 절차에 착수한다고 밝혔다.
‘사전협상제도’란 공공이 큰 틀에서 제시한 가이드라인을 바탕으로 민간이 수립한 개발 계획안에 대해 건축허가 등 법적 개발절차에 들어가기 전에 공공과 민간이 함께 도시계획, 건축계획, 및 공공기여계획을 종합적으로 협의·조정하여 공공성 있는 계획(안)을 마련하고, 효율적 사업추진을 도모하는 제도다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’등 관련 법령에 따라 도출된 이번 사전협상 결과는 ▲도시관리계획 ▲건축계획 ▲부영향 개선(환경, 교통, 안전) ▲공공기여 계획 등 현대차 부지 개발의 기본방향에 대해 큰 틀을 마련한 것으로 후속 법정 절차에서의 중요한 지침이 된다.
향후 지구단위계획 결정 및 건축허가 등 법적절차를 진행하는 과정에서 전문가, 시민, 시의회, 자치구 등 다양한 이해관계자와 논의를 거쳐 수정·보완하게 된다.
즉 건축물의 배치나 디자인, 교통대책 내용 및 부담금 규모 등 세부사항들은 향후 건축심의나 교통영향평가 등 법적절차를 거치면서 더욱 구체화되고 보완·발전될 전망이다.
서울시는 이번 현대차와의 사전협상 완료는 코엑스~종합운동장 일대를 국제 업무와 MICE 산업의 중심지로 육성, ‘세계가 모이는 서울의 새로운 중심’으로 만들어가겠다는 서울시 ‘국제교류복합지구 조성 사업’이 구체적으로 가시화되어가고 있다는 측면에서 큰 의미가 있다고 밝혔다.
이번 개발에서 나오는 공공기여는 국제교류복합지구의 구현을 위한 다양한 물리적, 재정적 기반을 제공하게 된다.
도시행정학회 연구결과(’14.11~’16.2)에 따르면 현대자동차 부지 개발에 따른 경제파급 효과는 총 27년간(인허가 2년, 건설 5년, 준공 후 20년) 265.6조원, 고용창출효과는 121.6만 명으로 전망했다.
◇사전협상 추진경위 : 실무회의, 조정협의회, 전문가 자문 등 거쳐 공공성 담보
서울시는 현대차그룹과의 협상조정실무회의(12회), 5개 분야 외부 전문가(도시계획·건축계획·교통·안전/환경·법률)가 참여하는 협상조정 협의회(10회), 전문가 자문(6회) 등 사전협상을 통해 공공성이 담보된 ‘현대자동차 부지 개발계획(안)’을 마련했다.
현대차그룹은 ’15. 1월 개발계획 안을 서울시에 제출한 이후 실무적인 보완과정을 거쳐, ’15. 6월 본격 협상을 추진한다고 발표한 바 있다.
현대차부지 개발방향 : 미래 랜드마크 건설, 마이스 산업 경쟁력 핵심지로
현대차부지 개발 방향에서 가장 특징적인 것은 서울 최고 입지에 법정 최대 규모의 수준 높은 건축물(800%용적률 내에서 799% 용적률 적용)을 통해 미래서울의 새로운 랜드마크를 건설한다는 것을 꼽을 수 있다.
최고 105층 높이의 메인타워(56만 611㎡)를 비롯해 총 6개동으로, 주요 용도는 ▲전시·컨벤션 (50,251㎡) ▲공연장(29,850㎡) ▲호텔(57,496㎡) ▲업무시설(137,821㎡) ▲판매시설(86,818㎡)이다.
연면적은 총 92만8,887㎡이고, 건폐율 48.54%, 용적률 799.13% 으로 계획되었다.
국제업무, 전시·컨벤션, 관광숙박, 문화 등 다양한 기능이 복합될 수 있도록 현행 제3종 일반주거지역을 일반 상업지역으로 변경된다.
그리고 서울의 핵심산업인 MICE 산업 경쟁력을 획기적으로 제고 할 수 있도록 전시·컨벤션 및 국제업무 시설을 전략적으로 배치해 기존 코엑스와 잠실운동장에 들어설 MICE 복합단지와 함께 향후 서울의 도시경쟁력을 강화하는 핵심적인 공간이 된다.
서울시의 가이드라인에 따라 전용면적 15천㎡ 규모의 전시장 계획이 포함되어 있고, 국제수준의 공연장과 컨벤션 시설은 코엑스~잠실운동장으로 이어지는 MICE 클러스터에 중추적인 역할이 기대된다.
국제기구 유치를 위한 공간을 별도로 할애하고, 다양한 입주 인센티브를 부여하는 등 동 지역을 명실상부한 국제교류복합지구로 조성하는 데 일조할 계획이다.
또한 주변가로축에 이어지는 사잇길을 만들고, 기존 도시구조에 순응하는 건물 배치를 통해 시민들이 편하게 왕래하고, 머무르며 쉴 수 있는 열린 공간으로 만들어가는 등 공공성을 확보했다.
부지 중앙의 공공보행통로를 통해 코엑스와 탄천, 잠실운동장 및 한강까지 이어지는 보행 축을 형성하고, 주변에는 카페 등 상업시설, 다양한 조형물을 배치하고, 이벤트 공간으로 조성해 갈 것 예정이다.
또한 초고층 타워의 최상부 2개 층(104~105층)을 전망대로 조성하고, 다양한 문화이벤트, 특화전시 등을 운영함으로써 시민들과 해외관광객들이 즐겨 찾는 명소로 만들어가기로 했다.
그리고 서울 에너지 사용량의 60% 이상이 건물에서 사용되고 있는 점을 감안, 최고 수준의 에너지 생산 및 자립형 친환경 건축물을 지향해 미래 건축이 추구해야 할 방향을 제시하고 있다.
세계적 친환경 건물 인증제도인 LEED의 골드(GOLD) 이상 기준을 달성하고, 생태면적률 35% 이상, 신재생에너지 공급비율 20% 이상으로 환경친화적 건축물로 가기위한 기본방향을 설정했다.
고밀도 개발에 따른 교통영향을 최소화하기 위해 철도 중심의 대중교통 중심체계 강화, 접근도로 및 주변 교차로의 구조개선, 지속적인 모니터링 및 단계별 수요관리 시행 등 교통개선대책의 기본방향도 설정했다.
향후 교통영향 분석·개선대책 수립 등 법적 절차를 통해 구체적인 교통개선대책 내용 및 규모 등이 결정될 예정이다.
안전과 방재와 관련해서도 계획-설계-시공-유지관리 등 단계별 맞춤형 안전·방재시스템을 구축하고, 각 분야별 전문가와 시민대표 등으로 구성된 안전관리위원회를 운영해가기로 했다.
공공기여 : 1조 7,491억 원. 충분한 논의 거쳐 우선순위 및 추진일정 등 결정
현대차부지의 도시계획변경으로 인해 서울시로 제공되는 공공기여는 그간 감정평가 등 과정을 거쳐 1조 7,491억 원으로 결정됐다.
공공기여는 국토계획법령 등 관련 규정에 따라 지구단위계획구역 내의 기반시설 확충에 우선 사용되고, 다음으로 배수구역내 공공하수처리시설 및 관할 자치구의 기반시설 확충에 사용되도록 되어 있다.
서울시는 공공기여 활용과 관련해 앞으로 타당성 조사, 자치구 협의, 정책회의 등 충분한 논의를 거쳐 우선순위 및 추진일정 등을 결정해 나갈 계획이라고 밝혔다.
기본적으로 국제교류복합지구의 원활한 추진과 지역발전을 위해 철도나 도로, 주차장 등 교통 인프라의 확충과, 주경기장 등 문화체육시설의 정비, 한강·탄천의 물환경 개선 및 수변공원의 조성, 그리고 기타 생활권역내 필요한 기반시설의 확충에 사용될 예정이다.
향후 추진계획 : 도시계획변경, 건축 인허가 등 본격 개발절차 착수
시는 현대차그룹에서 사전협상 내용을 반영한 ‘지구단위계획 주민 제안서’를 제출하면, 유관부서·기관 협의, 주민공람 및 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 세부 개발계획을 결정할 예정이다. 이후 지구단위계획 결정 및 수도권정비심의(‘16. 2~6), 환경·교통영향평가, 건축심의·허가(’16. 7~) 절차를 거쳐 내년 상반기 착공한다는 계획이다.
박원순 서울시장은 “이 프로젝트는 시민과 서울의 미래를 위해서 현대자동차와 서울시뿐만 아니라 많은 전문가들과 시민들이 참여해서 만들어낸 공공개발의 새로운 모델”이라며 “서울의 미래 경제를 견인하고 시민들과 세계인이 즐겨 찾는 미래 서울의 랜드마크가 될 것”이라고 말했다. 아울러 “국제교류복합지구가 완성되면 서울시는 세계적인 마이스산업 메카로 우뚝 서게 될 것”이라고 강조했다.
장경철 2002cta@naver.com
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