보금자리주택이 수도권 주택시장 판도를 흔들고 있다. 중소형 위주 공급확대에 무게를 둔 보금자리주택 정책시행으로 중소형 신규 분양시장 침체, 중대형 수급불균형 등 주택시장의 왜곡을 초래할 가능성이 크다는 지적이다. 중소형 주택공급은 보금자리주택을 통한 공공부문 공급이 크게 늘어 중장기적으로 안정될 것으로 예상된다. 하지만 민간 공급에 전적으로 의존하는 중대형 주택은 분양가상한제 적용에 따른 공급 부족으로 가격 불안이 우려된다.

중소형 위주 공급확대, 장기적으로 '안정화'

보금자리주택 정책 시행에 따라 공급물량의 대부분을 차지하는 전용 85㎡ 이하 중소형 주택시장의 움직임이 크다. 정부가 지난 8월 주택수급과 서민 주거안정을 위해 오는 2012년까지 수도권 보금자리주택 공급을 대폭 확대했기 때문이다. 수도권 보금자리주택 중 개발제한구역 물량(32만가구)을 앞당겨 개발하기로 결정해 오는 2012년까지 보금자리주택 중소형 공급물량이 당초 총 40만가구에서 60만가구로 크게 늘었다.

이에 따라 중소형 수요자들은 새로운 청약전략을 짜느라 분주하다. 초기에 보금자리주택은 청약저축 장기가입자들만의 시장이 되는 것이 아니냐는 전망이 우세했다. 하지만 신혼부부(15%)와 생애최초주택구입(20%), 다자녀·장애인(30%) 등 특별공급이 전체물량의 65%에 달하자 중소형 주택을 원하는 무주택자들은 민간 신규분양보다 보금자리주택으로 눈길을 돌리고 있다. 이에 민간 중소형 신규 분양시장의 경우 분위기는 다소 침체되고 있다.

이러한 수요자들의 움직임은 청약통장 가입자 수를 통해서도 드러난다. 민간분양 청약만 가능한 청약예·부금 가입자는 계속 줄어드는 반면 민간과 공공부문 청약이 모두 가능한 청약종합저축 가입자는 급격히 늘고 있다.(표1 참조)

중대형시장, 공급부족으로 시장 불안 '우려'

반면 중대형주택(전용 85㎡ 초과) 분양시장은 단기적으로 보금자리주택의 영향은 크지 않은 모습이다. 하지만 정부의 공급정책이 중소형에 집중되는데다 분양가상한제로 인해 민간공급이 크게 위축되면서 2∼3년 후에는 공급부족으로 인해 가격이 오를 가능성이 높다는 전망이 나오면서 투자자들이 중대형시장으로 눈길을 돌리고 있다.

정부의 공급정책은 보금자리주택으로 중소형에 집중되고 민간공급은 분양가상한제 규제로 위축되는 상황이 맞물리며 중대형아파트는 공급이 크게 줄고 있다.(표2 참조) 정부가 마련한 중장기 주택공급 계획에 따르면 오는 2018년까지 향후 10년간 수도권 30만가구, 지방 20만가구 등 매년 50만가구씩 총 500만가구를 공급할 계획이다. 규모별로 살펴보면 전용 85㎡ 이하 중소형 주택이 60%(300만가구), 중대형 주택은 40%(200만가구)를 차지한다.

이 가운데 중소형 주택은 공공부문이 주도적으로 공급에 나서고 있다. 공급량의 절반이 보금자리주택(150만가구)으로 공급되고 나머지 절반은 도시형생활주택을 포함한 다세대·단독주택(100만가구), 민간분양(40만가구), 민간임대(10만가구) 등으로 구성된다. 게다가 LH공사 마저 중대형 분양사업에서 완전히 손을 떼기로 결정하면서 중대형아파트 200만가구는 전적으로 민간분양을 통해서만 공급될 계획이다.

문제는 분양가상한제로 수익성이 크게 낮아져 건설사들이 중대형아파트 분양에 쉽게 나서지 못하고 있다는 점이다. 사업성이 우수한 수도권 공공택지 내 일부 단지를 제외하고는 민간택지에서의 중대형 공급은 크게 줄었다. 국토해양부 자료에 따르면 지난해 수도권 중대형아파트 인허가건수는 5만1674건으로 재작년(10만2035건)에 비해 절반 수준에 불과했다. 이에 경제 수준이 높아짐에 따라 1인당 주거면적이 늘어나고 좋은 주거환경을 원하면서 중대형 수요는 여전하지만 공급량 부족으로 2∼3년 후에는 중대형 주택가격이 상승할 가능성이 높다는 분석이다. 결국 중소형주택은 정책적인 공급확대를 통해 안정되지만 중대형은 품귀현상으로 가격이 오르는 부작용이 발생해 주택시장의 왜곡을 초래할 가능성이 크다는 얘기다.

개발호재 풍부한 중대형 아파트 '어디'

이처럼 향후 수급불균형에 따른 중대형아파트 가격 상승이 예상되자 실수요자는 물론 투자자들의 발걸음도 빨라졌다. 개발호재가 풍부한 수도권 중대형아파트 단지에 관심이 몰리고 있는 상황이다.
한라건설은 영종하늘도시 A44블록에 '한라비발디' 1,365가구를 분양중이다. 타입별로 101㎡A형(128가구), 101㎡B형(496가구), 101㎡C형(120가구), 115㎡A형(61가구), 115㎡B형(492가구), 139㎡형(59가구), 185㎡형(8가구), 204㎡형(1가구) 등 중대형으로 구성돼 있다.

영종하늘도시 한라비발디는 전용면적 85㎡ 이상 중대형으로만 구성돼 전매제한은 1년만 적용(전용 85㎡ 이하 3년)받게 되며, 5년간 양도세가 100% 면제(2010년 2월 11일까지 계약분에 한함)된다. 분양가도 3.3㎡당 1,000만∼1,050만원 내외로 저렴한 편이다.

또한 영종하늘도시 개발과 더불어 각종 대형 개발사업들이 가시화되고, 인천국제공항 3단계 확장사업이 시작되는 등 영종 경제자유구역의 공항복합도시 개발이 본격화되며 향후 높은 프리미엄을 누릴 것으로 기대된다.

(문의 - 견본주택:1577-0058 / 영종사무소:032-752-3480)