특히, 부동산 전문가들은 본 사업이 높은 땅값과 막대한 금융비용으로 고분양가가 불가피하고 그로 인해 분양성이 떨어질 것이라는 점과 서부이촌동 사유지 보상의 불확실성이 이를 더욱 증폭시킬 수 있다는 점 등을 들어 사업의 앞날을 비관적으로 전망해 왔음
그러나, 사업비 규모가 30조원에 달하는 단군 이래 최대의 단일사업으로서 서울과 대한민국의 얼굴을 바꿔 국격을 한차원 높이고자 하는 용산사업이 이렇게 좌초되어서는 안되며, 지금의 위기를 극복하고 반드시 성공시켜야 한다는 데에 모든 사업참여자가 인식을 같이 하였음
이에 따라 민간출자사, 코레일, SH공사, 서울시 등 사업관련자 모두가 힘을 합쳐 본 사업정상화 방안을 마련하고 본격적으로 사업을 추진해 나가기로 합의(‘11. 7.13)하였음
□ 사업정상화 방안
본 사업정상화 방안은 현재 제기되고 있는 여러가지 우려들을 불식시켜 사업을 안정적으로 추진할 수 있는 기반을 마련하는데 초점을 두었음
< 드림허브(주) 출자사 역할 >
1. 유상증자
금년 9월과 내년 3월, 2회에 걸쳐 총 4,000억원의 유상증자를 단행하여 현 자본금 1조원을 1조 4,000억원으로 증액하기로 함
☞ 효과 : 그동안 사업성 논란 등으로 이합집산, 서로의 입장만을 내세웠던 출자사들이 “사업성공”이라는 공통의 목표를 향해 의기투합한 것으로 자기자본 확충을 통해 사업 신뢰도를 높이고 금융비용도 줄일 수 있게 됨
<코레일 역할>
1. 랜드마크 빌딩 선매입
분양수입이 들어 올 때까지의 필요자금 확보를 위해 철도공사가 4조 1,632억원 짜리 랜드마크 빌딩을 선매입하기로 함
드림허브(주)는 계약금(8,320억원)과 잔금 80%를 활용한 매출채권 유동화를 통해 총 2조 4,960억원의 현금유동성을 확보할 수 있게 됨
☞ 효과 : 지난해 코레일은 CI 지급보증 1조원, 출자사 유상증자 3,000억원을 랜드마크 빌딩 매입의 전제조건으로 제시했는데, 이번에는 출자사 유상증자 4,000억원만 하기로 한 것임. 이는 어려운 시장여건을 감안해 대승적으로 결단을 내린 것임
드림허브(주)는 랜드마크 빌딩 선매각으로 서부이촌동 사유지 보상금 등 사업초기 필요자금이 마련되어 안정적으로 사업을 진행할 수 있게 됨
2. 토지대금 분납이자 부담 경감
토지대금 분할납부 계약에 따른 분납이자 부과시점을 현재의 “철도시설 이전시점(‘11.12말)”에서 토양환경보전법상 토지매도자 책임인 사업부지 토양오염정화 공사가 완료되어 드림허브(주)가 실제 점유, 사용하는 시점(’13.5말 예정)으로 확정함
☞ 효과 : 드림허브(주)는 토양오염공사가 진행되는 17개월 동안의 분납이자를 덜 내게 됨으로써 약 4,800억원의 비용을 절감할 수 있게 됨 (※ 그동안 코레일과 드림허브(주)간 토지 인도시점에 대해 서로 다른 주장을 펴 왔는데, 이번에 관련법령의 취지를 반영키로 합의한 것임.)
□ 토지대금 현재가치감소보상금 조정
<현재가치감소보상금이란 ?>
※ 코레일이 ‘07.10월 사업자 공모시 공지한 토지 일괄매각(8조원) 방침이 ’07.12월 협약체결시 분할매각(4년간 4회)으로 변경됨에 따라 발생한 코레일의 토지대금 현재가치 손실 보전을 위해 드림허브(주)와 합의한 보상금임. ‘08.3월에 토지대금 8조원 전액을 납부했을 경우를 가정하면, 분할계약 변경으로 3차 계약(’09.3월) 토지매매대금 2.4조원은 1년간, 4차 계약(‘10.3월) 토지매매대금 3.2조원은 2년간 납기가 이연되었고, 그 기간만큼 코레일은 이자손실을 보게 됨
현재가치보상금은 분할계약에 따른 이자의 성질을 가지므로 ‘09.9.1일 개정된 공기업계약사무규칙상 “토지 인도 후 분납이자 부과”라는 원칙을 적용하여 규칙 개정 후 체결(’10.3월)하기로 약정했던 4차 계약 토지매매대금(3.2조원)에 대해서는 이를 부과하지 않기로 한 것임
☞ 효과 : 드림허브(주)는 보상금 직접 감액효과 약 2,800억원, ‘16년까지의 금융비용 절감 6,000억원 등 총 8,800억원의 비용을 절감할 수 있게 됨 (※ 드림허브(주)는 코레일이 정비공장으로 사용하는 기간에 분납이자와 동일한 현재가치감소보상금을 부과하는 것은 불합리하다고 주장해 왔는데, 이번에 코레일이 이를 받아 들여 조정하게 된 것임.)
※ 드림허브(주)의 사업비 절감 효과
본 사업정상화 방안을 반영하고, 출자사 기대수익률을 적정수준으로 낮추게 되면 경쟁력 있는 분양가를 책정할 수 있음. 더욱이 용산의 성장가치를 감안할 때, 그동안 제기되었던 사업성, 분양성 논란은 시장이 수긍할 수 있는 경쟁력 있는 분양가로 인해 일거에 해소될 것으로 기대함
□ 토지대금 납입일정 조정
서부이촌동 사유지 보상과 건축물 공사 등에 사업비를 우선 투입하여 사업일정이 원활히 진행될 수 있도록 철도공사 토지 중도금 납기를 사업 말기로 연기토록 함
2012년～2014년 중 철도공사에 납부예정인 중도금 약 2.3조원의 납부일을 분양수입이 본격적으로 들어오는 2015년～2016년으로 연기
☞ 효과 : 중도금 납기 연기로 건설사들은 공사비 떼일 염려없이, 지급보증 부담도 지지 않으면서 맘 편히 시공을 맡을 수 있게 되는데, 이는 공사일정 단축과 비용절감 효과를 가져올 것임(※ 드림허브(주)는 그동안 건설사들에게 시공량대비 일정비율의 “지급보증 제공”과 분양대금으로 공사비를 지급하는 “분양불 시공계약”, 게다가 공사비를 못 받아도 건물을 완공해야 하는 “책임준공 확약”까지 요구했었기 때문에 건설사 참여가 원천적으로 어려운 상황이었음.)
<서울시 역할>
1. SH공사의 서부이촌동 주민보상 업무 위탁 수행
서부이촌동 주민 보상업무를 신속하고 신뢰성 있게 처리하기 위해 서울시 산하 공기업인 SH공사가 수탁 수행키로 함
지난 주, SH공사·코레일·드림허브(주)간 논의를 통해 SH공사가 주민보상 업무를 수탁하는 것으로 합의하면서, 랜드마크빌딩 계약과 1,500억원의 자본증자가 이루어지는 9월 중 서울시, 용산구청 및 드림허브(주) 공동주관으로 서부이촌동 주민설명회를 개최하여 보상일정을 포함한 종합 이주대책안을 발표하기로 하였음
☞ 효과 : 도시개발사업 과정에서 불확실성이 가장 큰 일이 토지보상임
개발사업 인허가 관청인 서울시가 지원하고 전문 공기업인 SH공사가 이 일을 맡아 신속하게 마무리한다면, 재산권 행사에 제한을 받아 경제적 어려움을 겪고 있는 주민들에게도 많은 도움이 될 것으로 기대됨
□ 향후 전망
모든 사업관련자들이 합심하여 시장이 우려하는 사업성, 자금조달 문제를 해소하고 사유지 수용 등 인허가 관련 불확실성도 상당부분 줄일 수 있게 되어, 이제는 국민들에게 약속드린 세계에 자랑스레 내 놓을 명품 단지를 만들기 위해 최선을 다하는 일만 남았음.
사업부지내 철도시설 이전이 거의 완료되어 이른 시일내 가능한 장소부터 시설물 철거 및 토양오염정화 공사가 시작될 예정이며, 9월에 증자대금으로 남은 토지매매계약을 체결하면 드림허브(주)가 사업시행자로 지정되어 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 됨
한편, 드림허브(주)는 지난 4월 미래에셋자산운용(주)와 2,318억원 규모의 랜드마크호텔 매각 MOU를 맺은 바 있음. 지금도 국내 유수의 기업들은 물론, 중동·싱가폴·중국 등 해외 투
장경철 기자 2002cta@naver.com
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