금년들어 전셋값은 7월까지 전국적으로 2.1% 상승하여 예년과 비슷한 수준이나, 6월 이후 거래 부진과 맞물려 비수기임에도 불구하고, 상승폭이 확대되고 있는 실정이다.
최근 전월세시장은 과거와 달리, 월세시장은 안정적인 반면, 수도권 아파트 중고가 전세를 중심으로 상승폭이 큰 것이 특징이다.
그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시(2년) 체감상승률이 더욱 높은 상황이다.
정부는 이러한 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, ‘전세 → 월세’ 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로 △ 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 △ 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 △ 전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련하였다.
전월세 시장 안정방안
1. 전세수요의 매매전환 유도: 주택시장 정상화
주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 △ 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진 △ 취득세 인하 △ 저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진할 계획이다.
먼저 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하여, 위축된 시장심리 회복을 지원하며 취득세율도 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하고, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 하였다.
취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능·재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획이다.
또한 低利의 장기 모기지 공급을 확대하여 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이다.
우선 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)하고, 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향하고, 무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 하였다.
국민주택기금의‘근로자·서민 구입자금’지원도 확대된다.(‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상)
대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원)를 확대하며, 적용 금리도 현행 4% → 2.8~3.6%(소득·만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이다.
주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입된다.
수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획이다.
① 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.
- 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.
② 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.
금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대한다.
아울러, 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획이다.
2. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대
기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용해 나갈 계획이다.
아울러, 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급하기로 하였다.
단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응하여 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다.
연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한‘행복주택’건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이다.
또한, 지구별 여건 등을 감안하여 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, ‘13년 2천5백호 등 '13~’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급할 계획이다.
공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다.
민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다.
또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세·법인세 20% 감면할 계획이다.
또한 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하고, 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가·매입을 추진할 계획이다.
그 밖에 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입하여 민간의 참여기회를 넓히고, 리츠·펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 계획이다.
3. 서민·중산층 전월세부담 완화
서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다.
먼저, 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원→ 500만원으로 확대된다.
저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.
저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다.
수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 늘어난다.
임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.
먼저, 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.
또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이다.
4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등
임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련한 ‘표준임대차 계약서’ 홍보를 강화하고,LH에서 운영중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화하는 한편, 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방키로 하였다.
이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제·금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며, 특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여할 것으로 기대된다.
정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것이라고 기대했다.
또한 월세 소득공제 등 세제·금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민·중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 보인다.
앞으로 정부는 금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민·중산층의 전월세 시장 안정에 두고, 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획이다.
최병웅 기자 080@newsa.co.kr
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